房地產(chǎn)信托論壇：房地產(chǎn)信托的應(yīng)用實(shí)踐和創(chuàng)新
來(lái)源：www.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-11-07
【主持人】：下面我們進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)，有請(qǐng)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)司副主任李伏安、中信信托總經(jīng)理蒲堅(jiān)、北京國(guó)際信托投資公司總經(jīng)理王曉龍、中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資有限公司總經(jīng)理張小康、聯(lián)華信托公司總裁李曉東、北京萬(wàn)年花城常務(wù)副總經(jīng)理賈維光、中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛。我們先請(qǐng)發(fā)展商的代表，應(yīng)該說(shuō)萬(wàn)年花城也通過了中誠(chéng)信托做過一次信托的計(jì)劃，在這個(gè)整個(gè)過程是是也嘗到了一些甜頭，或者說(shuō)在這個(gè)整個(gè)計(jì)劃中信托公司的關(guān)系是怎樣的。
【賈維光】：我們公司后續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資任務(wù)我一直也在回想，今天這個(gè)會(huì)確實(shí)給大家?guī)?lái)了很大的啟發(fā)，我們?nèi)f年花城是全國(guó)唯一一家一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)發(fā)行過兩個(gè)信托計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)商，其實(shí)跟房地產(chǎn)開發(fā)商與信托合作是一個(gè)雙贏的過程，最主要的是把企業(yè)做好，把基本面做好，把自己的產(chǎn)品市場(chǎng)、定位、團(tuán)隊(duì)、戰(zhàn)略做好，你的工作是如何把這些東西展示給金融機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)，這就是你的任務(wù)，其他的都是一些技術(shù)的問題。
【主持人】：您在選擇信托個(gè)金融工具時(shí)是怎樣的？
【賈維光】：應(yīng)該說(shuō)我們有很多金融工具機(jī)我們有私募、信托、還有大量的銀行支持，還有其他的一些金融機(jī)構(gòu)的支持。我覺得信托一是我們要堅(jiān)決貫徹我們公司融資多元化，另外信托在當(dāng)時(shí)的成本上稍微高一點(diǎn)，但是我們主要是技術(shù)上有一些考慮，一是提升我們項(xiàng)目的知名度；另外它可以取代銀行的一些監(jiān)管上技術(shù)上的不便，比如我們?nèi)f年花城，我們?cè)阢y行有很多貸款，但是如果我們要是用普通的貸款，就會(huì)有一個(gè)問題，因?yàn)槲覀冧N售特別好，基本上一開盤95％就要銷售完畢，但是銀行貸款有一個(gè)封閉管理，比如我貸一個(gè)億，可能兩個(gè)月之后我開盤的項(xiàng)目馬上我就把2個(gè)億用封閉的方式還了，這初衷就相違背了。就是用信托促進(jìn)開發(fā)貸款，用開發(fā)貸款促進(jìn)信托。
【提問】：我覺得你業(yè)務(wù)描述中提到要向土地一級(jí)整理和土地開發(fā)提供資金，大家知道土地一級(jí)開發(fā)的時(shí)候手續(xù)并不齊全，很多公司只是關(guān)注，但是真正建設(shè)這塊應(yīng)該是微乎其微，我想問一下北京國(guó)投為什么會(huì)建設(shè)這塊呢？第二個(gè)問題我想問聯(lián)華信托的李總，聯(lián)華信托也是地產(chǎn)界的新銳，在土地一級(jí)開發(fā)不信托這塊你們有哪些打算？
【王曉龍】：大家知道北京的地有是不可再生的資源，所以我們選擇一級(jí)土地開發(fā)首先選擇的是位置，地產(chǎn)界有一句話，就是位置位置位置。第二個(gè)問題是北京831大線后有一個(gè)遺留的問題，本來(lái)土地開發(fā)是政府的事，但是政府很難有能力在一級(jí)開發(fā)上有比較大的作為，一級(jí)土地開發(fā)銀行的資金不能跟進(jìn)，社會(huì)閑散資金又不能有推通道為它服務(wù)，選擇一級(jí)開發(fā)取決于和土地部門和政府合作。土地開發(fā)利潤(rùn)是可觀的，在一級(jí)土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目中其實(shí)后來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目主要是考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一級(jí)土地開發(fā)取決于于你有沒有開發(fā)指標(biāo)，取決于的拍賣的價(jià)格等等，我們認(rèn)為一級(jí)土地開發(fā)在具備了上述條件可以作為信托產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象。
【李曉東】：我在聯(lián)華信托中有一個(gè)理念，我們提出了一個(gè)專業(yè)化的理念，當(dāng)時(shí)我們說(shuō)要把聯(lián)華信托打造成一個(gè)一流、專業(yè)的信托公司，我們目前為止還是比較專注在房地產(chǎn)二級(jí)以后的領(lǐng)域，我們希望在這個(gè)領(lǐng)域集中力量為廣大的開發(fā)商服好務(wù)。
【主持人】：下面問一下張總以及中信信托的蒲總，大家知道信托都是金融業(yè)的壞孩子，我們房地產(chǎn)正好也是國(guó)家產(chǎn)業(yè)當(dāng)中很重要也是很讓人操心的行業(yè)，這兩個(gè)東西合一塊，有一個(gè)唇齒相依的關(guān)系。信托借助121文件也發(fā)展起來(lái)了，現(xiàn)在國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)打壓，也會(huì)影響不信托的發(fā)展，在這種情況下我們信托目前還能做什么？
【張小康】：今天開會(huì)的人主要是房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)，其實(shí)能夠給房地產(chǎn)提供資金的最主要的還是銀行，還有預(yù)售、工程款也好，其實(shí)來(lái)參加會(huì)的主要的一部分是信托公司，昨天是一些國(guó)外的投資基金，其實(shí)這兩部分人在房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的也就是200個(gè)億，為什么這么熱。可以看出這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)到了1萬(wàn)個(gè)億的投資額，能夠擠出的空間的可能是想從這兩個(gè)渠道擠出空間。提到了121和212，121是給了信托的一個(gè)空間，應(yīng)該說(shuō)銀行不帶的那部分給信托了，信托的貸款跟銀行不一樣，它可以提前款，但是不能錯(cuò)后一天，而銀行是可以的，銀行幾萬(wàn)個(gè)不良資產(chǎn)，誰(shuí)也沒說(shuō)銀行是壞孩子，壞孩子是指過去在地方政府，一些法人治理結(jié)構(gòu)不利的情況下，我們現(xiàn)在現(xiàn)在的信托是2002年是重新登記的信托，它有一套嚴(yán)格的監(jiān)管，有一套嚴(yán)格的法人治理結(jié)構(gòu)等等?，F(xiàn)在垂直登記后到現(xiàn)在是56家，以前是59家，在去年陸續(xù)的發(fā)生了一些個(gè)別的案件，我覺得這些個(gè)別案件是每個(gè)行業(yè)都會(huì)產(chǎn)業(yè)的。同時(shí)我們還要看到信托行業(yè)重新登記后給整個(gè)社會(huì)的貢獻(xiàn)，我們這兩天更多的是房地產(chǎn)行業(yè)需要信托來(lái)提供融資，需要海外資金來(lái)提供融資，但是我們要面向整個(gè)國(guó)民，現(xiàn)在除了儲(chǔ)蓄我們有多少投資渠道，有多少理財(cái)產(chǎn)品，非常的缺乏，我們應(yīng)該想著市場(chǎng)的需求，這個(gè)需求是資金的需求，另外我們要考慮投資者的需求，現(xiàn)在市場(chǎng)投資者非常非常的渴望有好的產(chǎn)品，比如說(shuō)我們今年6月9號(hào)我們發(fā)行了信托項(xiàng)目發(fā)行了6.9億，投資者不低于200萬(wàn)。再說(shuō)一下212文件它給信托和房地產(chǎn)行業(yè)有一定的影響，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響沒有那么大，因?yàn)楝F(xiàn)在也不過是100個(gè)億，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是有影響的，因?yàn)樾磐性鲩L(zhǎng)的空間非常大，所以從今后長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，推動(dòng)信托理財(cái)?shù)姆绞?，?yīng)該說(shuō)債務(wù)融資這塊非常難以進(jìn)行。
昨天也聽到了吳行業(yè)解釋212的背景，我覺得出臺(tái)一個(gè)政策也影響考慮到市場(chǎng)的情況，也影響考慮到如果信托公司要跟銀行一樣，在完成四證齊全，完成二級(jí)資質(zhì)的情況下我還可以人你做，他能不能做。比如說(shuō)證券公司做CCIM沒有200份限制，為什么單單信托公司要受200份的限制，所以我覺得法律的制定者要從市場(chǎng)上看一看，我們經(jīng)常愛說(shuō)大力發(fā)展，要不就是嚴(yán)厲打擊，我覺得要有一個(gè)合理的發(fā)展，其實(shí)我們也是在為社會(huì)提供金融服務(wù)，金融包括銀行、證券、保險(xiǎn)、信托都是在提供融資服務(wù)，這么大的社會(huì)需求，無(wú)論是資金的適使用方起來(lái)投資方，這么大的需求，大家千軍萬(wàn)馬過獨(dú)木橋，其實(shí)有辦法，只要是憑著一個(gè)公平的角度去解決，只要去憑著市場(chǎng)的角度去解決的話，應(yīng)該能夠找到辦法的。其實(shí)我們說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)找到一些辦法了，在我看來(lái)，實(shí)際上他們已經(jīng)在走到公眾的角度了，這個(gè)成本是非常大的。他們做的很多東西由于200份的限制沒有辦法才這么做的，為什么要聯(lián)合發(fā)行，就是因?yàn)?00份的限制，我們要看200份的限制到底合理不合理，是不是什么樣的信托都要有200份的限制，我覺得這是要考慮的問題。
【蒲堅(jiān)】：現(xiàn)在證券業(yè)也成為壞孩子了，下一步不知道哪一個(gè)會(huì)成為壞孩子，路都是摸著走的，但是我覺得法律法規(guī)的健全給我們帶來(lái)一個(gè)明確的要求就是，金融界就已經(jīng)習(xí)慣了原來(lái)不動(dòng)腦子?，F(xiàn)在傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的投資，已經(jīng)不適合現(xiàn)代的市場(chǎng)要求了，從我們中信信托的情況來(lái)看，我覺得法規(guī)也好，實(shí)際上也給我們帶來(lái)很多創(chuàng)新的機(jī)會(huì)，從整個(gè)信托業(yè)的發(fā)展來(lái)看，我覺得目前信托業(yè)發(fā)展還是非常健康、良好的，不管從規(guī)模還是從收益來(lái)講，實(shí)際上在中國(guó)的金融業(yè)來(lái)看都還是處于一個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)期，那么問題是什么呢？問題是是信托公司如何跟房地產(chǎn)商結(jié)合起來(lái)，有一點(diǎn)是可以肯定的，第一，我們要從傳統(tǒng)的封閉型的發(fā)展向公開性發(fā)展。另外信托公司也要跟其他的金融機(jī)構(gòu)區(qū)別開。我想信托公司和房地產(chǎn)公司兩者如何結(jié)合起來(lái)，如何把目前市場(chǎng)旺盛的需求變成一種非常好的產(chǎn)品提供給大家，這是我們雙方面臨的重大的挑戰(zhàn)。
那么房地產(chǎn)公司為什么要利用信托公司籌集，是不是銀行不給貸款了，或者明年銀行放開了房地產(chǎn)公司就不需要信托公司了，會(huì)不會(huì)有這樣的問題呢？我覺得不是這樣的，實(shí)際是房地產(chǎn)公司跟信托公司的結(jié)合是一個(gè)需要。現(xiàn)在我們的信用缺失，在這方面信托公司可以解決一個(gè)增信的問題，應(yīng)該說(shuō)信托公司給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了資本信用，甚至銷售的信用，我想信托公司和方面的結(jié)合不僅僅是資金的結(jié)合，而是一個(gè)全方位的合作。我們中信是以一個(gè)綜合服務(wù)上的角色出現(xiàn)的，我們希望跟房地產(chǎn)商的合作能夠長(zhǎng)期下去。我信在未來(lái)的兩三年之內(nèi)信托公司面臨著非常大的發(fā)展空間，不僅是規(guī)模還是從收益方面都不會(huì)弱于其他的金融機(jī)構(gòu)。
【主持人】：我們請(qǐng)孫博士對(duì)這個(gè)話題做一個(gè)簡(jiǎn)短的點(diǎn)評(píng)。
【孫飛】：謝謝主持人，這個(gè)會(huì)探討了地產(chǎn)金融的發(fā)展方向和路徑優(yōu)化問題。我覺得中國(guó)地產(chǎn)金融的路徑優(yōu)化是以以信托為邏輯主線的多元化國(guó)際化。第二中國(guó)房地產(chǎn)金融主流模式是銀行＋信托＋REITS。信托可以做貸款信托、主權(quán)信托等等，他是非常具有料靈活性的，他的靈活性把必將成為金融工具的主流。為什么強(qiáng)調(diào)REITS，REITS離中國(guó)越來(lái)越近了，REITS是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流動(dòng)中國(guó)的房地產(chǎn)信托為什么1個(gè)億、2個(gè)億打住，REITS產(chǎn)品動(dòng)輒就是200個(gè)億，實(shí)際上REITS是中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個(gè)方向，為什么中國(guó)的信托和REITS分開，中國(guó)的房地產(chǎn)信托概念更為廣泛，它包括REITS，REITS主要投資商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等等具有穩(wěn)定的租金收益，而中國(guó)的房地產(chǎn)信托范圍更廣。另外告訴大家一個(gè)好消息，臺(tái)灣已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)性的REITS，那中國(guó)的REITS也會(huì)投資開發(fā)新物業(yè)。
包括媒體上出現(xiàn)的一些言論，我覺得作為一個(gè)學(xué)者，我從實(shí)踐的角度要說(shuō)一下，前段時(shí)間媒體說(shuō)信托的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)很大，實(shí)際上信托投資公司無(wú)論是貸款信托還是股權(quán)信托，都不是負(fù)債業(yè)務(wù)，他只不過把投資的錢以貸款的方式投到這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講是負(fù)債了，信托公司是沒有負(fù)債的。另外一點(diǎn)，境外資金進(jìn)入中國(guó)主要是通過信托。在這里，我也是呼吁外管局出臺(tái)一些信托管理辦法，現(xiàn)在信托業(yè)、房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展最主要的是立法缺失。
【主持人】：我們上午的論壇圓滿結(jié)束，謝謝大家！
(xintuo摘自《焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)》)